Nekustamā īpašuma pirkuma līguma pārbaude
Juridiska palīdzība nekustamā īpašuma pirkuma līguma pārbaudē, vērtējot īpašuma identifikāciju, zemesgrāmatas ierakstus, apgrūtinājumus un nostiprinājuma riskus.
Nekustamā īpašuma pirkuma līguma pārbaude
Nekustamā īpašuma pirkuma līguma pārbaude ir aktuāla pirms parakstīšanas, ja Jūs iegādājaties Latvijā esošu īpašumu un vēlaties pārliecināties, ka darījums atbilst Latvijas tiesībām. Civillikuma ievada 18. panta ceturtā daļa nosaka, ka šāda darījuma forma un saturs vērtējami pēc Latvijas likuma.
Šādā lietā izvērtējam, vai pārdevējs sakrīt ar zemesgrāmatā ierakstīto īpašnieku, vai īpašums ir precīzi identificēts un vai zemesgrāmatā nav apgrūtinājumu, ķīlu, aizliegumu vai citu atzīmju, kas ietekmē nostiprināšanu. Zemgrāmatas nodalījums ir centrālais pārbaudes avots, un jāvērtē arī termiņi, procedūra un līguma pamatojums.
Veicam līguma, zemesgrāmatas nodalījuma un nostiprinājuma dokumentu pārbaudi, kā arī analizējam iespējamos šķēršļus īpašuma tiesību nostiprināšanai. Zemesgrāmatu likuma 31. pants un 132. pants ļauj pārbaudīt nodalījuma datus un to atbilstību darījumam.
Savlaicīga juridiska pārbaude ļauj identificēt riskus pirms saistību uzņemšanās, nevis tad, kad lēmums vai zemesgrāmatas ieraksts jau rada tiesiskas sekas.
Kādos jautājumos palīdzam
Pārdevēja un zemesgrāmatas datu neatbilstība. Izvērtējam, vai līgumā norādītais pārdevējs sakrīt ar zemesgrāmatā ierakstīto īpašnieku un vai īpašumtiesību pamats ir norādīts korekti.
Nekustamā īpašuma identifikācijas kļūdas līgumā. Veicam līguma pārbaudi, vai īpašums ir precīzi identificēts pēc nosaukuma, atrašanās vietas, kadastra numura un objekta kadastra apzīmējuma.
Apgrūtinājumi un lietu tiesības zemesgrāmatā. Analizējam zemesgrāmatas nodalījuma 3. un 4. daļu, lai noteiktu apgrūtinājumus, ķīlas tiesības un citus ierakstus, kas ietekmē darījumu.
Atzīmes, kas kavē nostiprināšanu. Izvērtējam, vai zemesgrāmatā ir maksātnespējas, piedziņas vai prasības nodrošinājuma atzīmes, kas var traucēt īpašuma tiesību nostiprināšanu.
Aizliegums atsavināt vai apgrūtināt īpašumu. Pārbaudām, vai zemesgrāmatā vai darījuma dokumentos nav noteikts aizliegums īpašumu atsavināt vai apgrūtināt ar lietu tiesībām.
Domājamo daļu un kopīpašuma noformējums. Sagatavojam pirkuma līguma izvērtējumu, ja īpašumam ir vairāki īpašnieki un dokumentos jānorāda domājamās daļas vai jānovērš neskaidrs kopīpašuma regulējums.
Katru darījumu izvērtējam pēc konkrētiem līguma noteikumiem, zemesgrāmatas ierakstiem un pieejamajiem dokumentiem. Nepieņemam secinājumus pēc pieņēmumiem; pārbaudām, vai līguma forma un saturs atbilst Latvijas tiesiskajam regulējumam un vai nostiprināšanai nav šķēršļu.
Kāpēc KRONBERG
Veicam nekustamā īpašuma pirkuma līguma un zemesgrāmatas nodalījuma pārbaudi, lai pārliecinātos, ka darījuma forma un saturs atbilst Latvijas likumam un ka līgumā precīzi identificēts īpašums, pārdevējs, domājamās daļas, apgrūtinājumi un ķīlas tiesības. Īpašu uzmanību pievēršam zemesgrāmatas 2., 3. un 4. daļai, kā arī ierakstiem un atzīmēm, kas var ietekmēt īpašuma tiesību nostiprināšanu.
Nenorādām uz darījuma iznākumu pirms izvērtēšanas, bet sniedzam Jums skaidru juridisku novērtējumu par riskiem, tostarp par atzīmēm, kas var kavēt nostiprinājumu, un par līguma neatbilstībām, kas var radīt atteikuma risku zemesgrāmatā. Pamatu vērtējumam veidojam, piemērojot Civillikuma ievada 18. panta ceturto daļu un Zemesgrāmatu likumu, lai Jums būtu saprotams, kas tieši darījumā ir jāpārbauda pirms parakstīšanas.
Sagatavojam pirkuma līguma labojumus, iebildumus, prasījumus pārdevējam un ar nostiprinājumu saistītos dokumentus, kā arī vajadzības gadījumā noformējam saraksti par konstatētajiem riskiem. Ja pirkuma darījumā jau ir nepilnības, sagatavojam juridiski pamatotu rīcības plānu turpmākajām darbībām, lai Jūs varētu pieņemt lēmumu, balstoties uz pārbaudītiem dokumentiem un faktisko situāciju.
Biežākās kļūdas šāda veida lietās
Nepārbaudīts zemesgrāmatas nodalījums
Pirkuma līgumā nepietiek ar pārdevēja norādīto īpašuma aprakstu; jāpārbauda viss zemesgrāmatas nodalījums, nevis tikai īpašnieka ieraksts. Apgrūtinājumi, ķīlas tiesības, atzīmes un citi ieraksti var tieši ietekmēt īpašuma tiesību nostiprināšanu, jo zemesgrāmatas dati ir centrālais pārbaudes avots.
Neprecīzi norādīts īpašuma objekts
Līgumā precīzi jāidentificē īpašums — nosaukums, atrašanās vieta, kadastra numurs un objekta kadastra apzīmējums. Ja identifikācija ir nepilnīga vai nesakrīt ar zemesgrāmatas datiem, nostiprinājuma lūguma izskatīšanā tas rada šķērsli un līguma saturs kļūst juridiski nedrošs.
Ignorētas aizlieguma atzīmes
Pirkuma līgumu nevajadzētu slēgt, ja zemesgrāmatā ir atzīmes ar aizlieguma vai piedziņas raksturu, tostarp maksātnespējas, piedziņas vai prasības nodrošinājuma atzīmes. Šādi ieraksti var liegt īpašuma tiesību nostiprināšanu vai ietekmēt trešo personu tiesības uz nekustamo īpašumu.
Nepārbaudīts līguma atbilstības pamats
Darījumam par Latvijā esošu nekustamo īpašumu forma un saturs jāvērtē pēc Latvijas likuma, nevis pēc privāti izvēlētiem nosacījumiem. Ja līguma noteikumi neatbilst Civillikuma prasībām vai nostiprināšanai nepieciešamajam saturam, tiesnesis var konstatēt šķērsli īpašuma tiesību nostiprināšanai.
Biežāk uzdotie jautājumi
Jums ir jāpārbauda, vai līguma forma un saturs atbilst Latvijas tiesībām un vai darījums ir korekti noformēts konkrētajam nekustamajam īpašumam Latvijā. Īpaša uzmanība ir jāpievērš zemesgrāmatas datiem, jo tie rāda, kas īpašumu tiesiski var atsavināt un kādi apgrūtinājumi tam ir reģistrēti.
Nē, Jums ir jāpārbauda viss zemesgrāmatas nodalījums, ne tikai īpašnieks. Tajā var būt apgrūtinājumi, ķīlas tiesības, aizliegumi vai citas atzīmes, kas ietekmē darījuma drošību un īpašuma tiesību nostiprināšanu.
Jums ir jāsalīdzina pārdevējs ar zemesgrāmatā ierakstīto īpašnieku un jāvērtē, vai viņam ir tiesības slēgt šādu darījumu. Ja īpašumam ir vairāki kopīpašnieki, līgumā ir skaidri jānorāda arī domājamās daļas.
Riska pazīmes ir apgrūtinājumi, ķīlas tiesības, aizliegumi atsavināt īpašumu, kā arī atzīmes par piedziņu, maksātnespēju vai prasības nodrošinājumu. Šādi ieraksti var ietekmēt gan īpašuma lietošanu, gan iespēju nostiprināt īpašuma tiesības uz Jūsu vārda.
Jums ir jāpārliecinās, ka līgumā ir pareizi norādīts īpašuma nosaukums, atrašanās vieta, kadastra numurs un kadastra apzīmējums. Ja identifikācija ir nekorekta, nostiprināšanas procesā var rasties šķēršļi vai jautājumi par to, uz kuru objektu darījums patiesībā attiecas.
Jā, noteiktas atzīmes var būt šķērslis nostiprinājumam vai dot priekšrocību citām personām. Tāpēc pirms līguma parakstīšanas Jums ir jāpārbauda, vai nodalījumā nav ierakstu, kas ierobežo īpašuma tiesību nostiprināšanu.
Jā, darījuma forma un saturs Latvijā esošam nekustamajam īpašumam ir vērtējami pēc Latvijas likuma. Ja līgums neatbilst Latvijas tiesību prasībām, tas var radīt problēmas ar darījuma spēkā esību un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
Sazināties ar mums
Mēs palīdzēsim izvērtēt jūsu situāciju.